Większość osób planująca zakup nieruchomości, korzysta z kredytu hipotecznego. Czym jest kredyt hipoteczny, czym różni się od kredytu mieszkaniowego oraz jakie kryteria należy spełniać, aby jego zaciągnięcie na wymarzoną inwestycję było możliwe? Odpowiedzi na pytania znajdują się w poniższym poradniku.
Czym się różni kredyt hipoteczny od mieszkaniowego?
Kredyt hipoteczny i kredyt mieszkaniowy to dwa różne rodzaje pożyczek, które są oferowane przez banki na zakup nieruchomości lub remont domu, mieszkania.
Co to jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągnięte w celu zakupu nieruchomości lub jej remontu. Nie są to jednak jedyne cele, na które może zostać przeznaczony kredyt hipoteczny — każdy kredyt, w którym dochodzi do ustanowienia hipoteki na nieruchomości, będzie nazywany hipotecznym. Spośród innych kredytów wyróżnia się tym, że jego zabezpieczeniem jest zakupiona na kredyt nieruchomość. W razie niewypłacalności kredytobiorcy bank przejmuje nieruchomość, co stanowi zapłatę kredytu.
Co to jest kredyt mieszkaniowy?
Kredyt mieszkaniowy jest rodzajem kredytu hipotecznego i może zostać przeznaczony wyłącznie na jeden cel — zakup mieszkania, domu lub garażu. Kredyt mieszkaniowy musi być kredytem hipotecznym, gdyż udzielany jest najczęściej na okres ok. 30 lat, więc dla uniknięcia ryzyka banki dążą do wpisania hipoteki w księdze wieczystej.
W przypadku kredytu na mieszkanie warto zainteresować się programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który umożliwia wzięcie kredytu hipotecznego ze zmniejszonym wkładem własnym. Dodatkowo warto zapoznać się z informacjami dotyczącymi programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
Rodzaje kredytów hipotecznych
-
zwykły kredyt hipoteczny, który może być przeznaczony na:
-
kupno działki budowlanej,
-
budowę domu jednorodzinnego,
-
remont mieszkania,
-
remont domu,
-
sfinansowanie innego kredytu hipotecznego,
-
kupno domu jednorodzinnego,
-
kupno mieszkania,
-
kupno działki rolnej,
-
inwestycje w lokal pod wynajem,
-
-
kredyt hipoteczny mieszkaniowy — może zostać przeznaczony na:
-
kupno mieszkania,
-
kupno domu,
-
kupno garażu,
-
kupno działki budowlanej,
-
budowę domu,
-
-
kredyt hipoteczny konsolidacyjny — polega na konsolidacji wszystkich kredytów, aby płacić jedną ratę,
-
kredyt hipoteczny refinansowy — czyli przeniesiony kredyt hipoteczny do innego banku oferującego lepsze warunki,
-
pożyczka hipoteczna — w tym przypadku pieniądze z pożyczki można przeznaczyć na dowolny cel.
Kredyt hipoteczny / mieszkaniowy krok po kroku
Uzyskanie kredytu może być trudnym i czasochłonnym procesem. Poniżej przedstawiono najważniejsze informacje dotyczące ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Kto może otrzymać kredyt hipoteczny / mieszkaniowy?
Kredyt hipoteczny mogą otrzymać osoby pełnoletnie, posiadające zdolność kredytową oraz odpowiednio wysoki wkład własny (10% lub 20%).
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
Zdolność kredytową można sprawdzić m.in. w oddziale banku bądź telefonicznie, kontaktując się z doradcą kredytowym. Obecnie można również skorzystać z internetowych kalkulatorów zdolności kredytowej. W kalkulatorze zdolności kredytowej kredytu hipotecznego należy m.in.:
- wybrać okres spłaty, oprocentowanie i rodzaj rat,
- podać dane o swoich zobowiązaniach finansowych,
- określić miesięczny dochód gospodarstwa oraz wskazać liczbę osób w gospodarstwie domowym.
Po uzupełnieniu tych danych system wyliczy maksymalną kwotę kredytu, jaką wnioskujący może uzyskać. Skorzystanie z kalkulatora jest również sposobem na to, jak obliczyć ratę kredytu hipotecznego. Szacunki te są jednak jedynie orientacyjne.
Jak poprawić swoją zdolność kredytową?
Sprawdzając zdolność kredytową, bank bierze pod uwagę kilka czynników, m.in.:
-
wysokość uzyskiwanych dochodów wnioskującego o kredyt oraz ich regularność,
-
wysokość miesięcznych kosztów utrzymania,
-
aktualnie spłacane zadłużenie,
-
wiek potencjalnego kredytobiorcy,
-
stan cywilny,
-
liczba osób na utrzymaniu,
-
sytuację zawodową (staż pracy, zawód, stanowisko),
-
historię kredytową.
Aby poprawić swoją zdolność kredytową, trzeba spłacać wszystkie należności finansowe w terminie. Zdolność kredytowa może się zwiększyć również dzięki wyższym i stałym dochodom, a także poprzez konsolidację wszystkich swoich kredytów w jeden. Gdy pracownik banku przeprowadzi analizę zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy, z pewnością doradzi, jak może ją zwiększyć.
Sposoby spłaty kredytu — rata równa, czy malejąca?
Przy staraniu się o kredyt, kredytobiorca musi podjąć decyzję, czy chce spłacić należność w równych, czy malejących ratach. Obie formy mają swoje wady i zalety.
System spłaty równych rat oceniany jest przez banki jako mniej ryzykowny. Ponadto łatwiej jest zaplanować domowy budżet z ratą równą niż malejącą, która w pierwszych latach jest znacznie wyższa. Nie oznacza to jednak, że kwota raty stałej będzie jednakowa przez cały okres kredytowania — to może zagwarantować jedynie niezmienna stawka WIBOR. Jakakolwiek zmiana tej stawki skutkuje podwyższeniem lub obniżeniem raty równej.
W przypadku rat malejących kredytobiorca musi liczyć się z tym, że w początkowym okresie spłaty kredytu rata malejąca będzie znacznie wyższa niż w przypadku raty równej. Dodatkowo, aby bank zgodził się na raty malejące, kredytobiorca musi wykazać wyższą zdolność kredytową.
Jakie raty zatem wybrać? Dla osób lubiących stabilizację dobrym rozwiązaniem są raty stałe, zaś dla tych, które szybciej chcą widzieć efekty spłacanego zadłużenia — raty malejące.
Jeżeli dłużnik nie jest w stanie spłacać rat w terminie i dojdzie do naliczenia dodatkowych należności, może złożyć do banku prośbę o umorzenie odsetek. W sytuacji odrzucenia wniosku, jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie spłacać swoich zobowiązań ze względu na brak środków do życia może starać się o ogłoszenie upadłości konsumenckiej.
Jaki jest potrzebny wkład własny do kredytu hipotecznego / mieszkaniowego?
Najczęściej wysokość wkładu własnego to 10% lub 20% kosztu inwestycji, na którą ma być przeznaczony kredyt. Jednym ze sposobów na szybkie zdobycie finansów jest zawarcie umowy pożyczki pieniędzy.
Różna wysokość wkładu własnego może również wpływać na zmianę atrakcyjności ofert z różnych banków. Efekt można zaobserwować, wykorzystując narzędzie, jakim jest kalkulator kredytu hipotecznego.
Jakie dokumenty będą potrzebne do otrzymania kredytu?
To, jakie dokumenty będą wymagane w banku w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny, będzie zależało od następujących czynników:
-
rodzaj zatrudnienia:
-
-
oświadczenie o dochodach,
-
druk umowy o pracę.
-
pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który przelewane jest wynagrodzenie,
-
zaświadczenia z ZUS — w przypadku pobierania zasiłków,
-
PIT 37 (za ostatnie dwa lata) wraz z potwierdzeniem przyjęcia przez urząd skarbowy.
-
-
-
pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy,
-
rachunki z umowy,
-
PIT 37.
-
-
własna działalność gospodarcza:
- Księga Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy — w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej z KPiR,
-
zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 24 miesiące — w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej z ryczałtem ewidencjonowanym,
-
zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych,
-
zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z CEIDG,
-
PIT-y za poprzedni rok obrachunkowy.
-
pobieranie emerytury, świadczeń przedemerytalnych lub renty:
-
ostatni odcinek emerytury lub wyciąg z konta bankowego,
-
decyzja o przyznaniu świadczenia,
-
decyzja o waloryzacji świadczenia.
rodzaj dokonywanej inwestycji:
-
zakup działki:
-
dokument potwierdzający wniesiony wkład własny,
-
wypis z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego,
-
-
budowa domu:
-
akt notarialny potwierdzający prawo własności do działki,
-
wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
-
odpis z księgi wieczystej,
-
wycena nieruchomości, tzw. operat szacunkowy,
-
kosztorys, harmonogram prac i dziennik budowy.
-
remont:
-
pozwolenie na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych,
-
kosztorys prac remontowych na druku bankowym,
-
akt notarialny potwierdzający prawo własności nieruchomości,
-
odpis z księgi wieczystej.
-
-
zakup nieruchomości:
-
na rynku pierwotnym:
-
pozwolenie na budowę,
-
wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
-
odpis z księgi wieczystej,
-
kompletna przedwstępna umowa deweloperska,
-
zaświadczenie o samodzielności lokalu,
-
dokument potwierdzający wkład własny,
-
rzuty nieruchomości,
-
mapa podziałowa działek wraz z decyzjami podziałowymi.
-
-
na rynku wtórnym:
-
wycena nieruchomości,
-
umowa przedwstępna ze sprzedającym,
-
odpis z księgi wieczystej,
-
dokument potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości,
-
zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.
-
-
- Księga Przychodów i Rozchodów za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy — w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej z KPiR,
-
O to, jakie dokumenty powinno się złożyć w banku, należy dopytać pracownika oddziału banku.
W przypadku zgubienia lub zniszczenia dokumentu tożsamości należy niezwłocznie zastrzec dowód osobisty — jest to jeden z dokumentów, który umożliwia zaciągnięcie kredytu!
Ile się czeka na przelew kredytu na konto bankowe?
W świetle prawa bank powinien wydać decyzję o przyznaniu kredytu hipotecznego w ciągu 21 dni od dostarczenia wszystkich niezbędnych dokumentów. Z kolei czas oczekiwania na przelew wynosi od 1 do 7 dni roboczych.
Czy kredyt hipoteczny można spłacić w krótszym terminie?
Spłata kredytu hipotecznego w krótszym terminie jest możliwa, jednak przed podjęciem decyzji o szybszej spłacie zobowiązania, warto dokładnie przeanalizować umowę kredytową. Może okazać się, że bank będzie żądał prowizji za szybszą spłatę kredytu.
Po spłacie kredytu hipotecznego należy pamiętać o wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej.