Chcąc wypowiedzieć umowę najmu, należy pamiętać o zastosowaniu odpowiednich przepisów prawnych. Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu? Kto może ją wypowiedzieć i jakich przepisów musi przy tym przestrzegać? Odpowiedzi znajdują się w poradniku.

Kto może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może złożyć zarówno wynajmujący (właściciel mieszkania), jak i jego najemca. Obie strony muszą jednak przy tym przestrzegać zapisów zawartych w umowie najmu mieszkania oraz artykułów Kodeksu Cywilnego, a w przypadku umowy na czas nieoznaczony także ustawy o ochronie lokatorów.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez najemcę

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. W umowie może zostać zawarty zapis o sytuacjach, które są powodem wystarczającym do jej wcześniejszego wypowiedzenia np. utrata źródła dochodu, powiększenie rodziny najemcy czy konieczność zmiany miejsca zamieszkania przez zdobycie nowej pracy. Jeżeli strony nie zawarły w dokumencie informacji o możliwości wypowiedzenia, wówczas pozostaje im rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron, na co muszą zgodzić się zarówno wynajmujący, jak i najemca. Istnieją jednak pewne wyjątki, które umożliwiają rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym.

Jeżeli mieszkanie lub lokal posiada wady, o których najemca nie został poinformowany w chwili podpisywania umowy, ma prawo wypowiedzieć ją w trybie natychmiastowym.

Zgodnie z przepisem 664 § 2 Kodeksu cywilnego: 

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Powyższy przepis może być wykorzystany, jeżeli najemca w chwili podpisywania umowy najmu nie wiedział o wadach. 

Istnieje jednak możliwość wypowiedzenia umowy, nawet jeżeli najemca był świadomy wad lokalu:

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Ponadto Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym (zgodnie z art. 667 § 2 K.C.), jeśli najemca:

• użytkuje nieruchomość zgodnie z jej przeznaczeniem,
• nie dba o nieruchomość i naraża ją na uszkodzenie lub stratę,
• wynamuje nieruchomość lub jej część osobom trzecim bez zgody wynajmującego i wbrew zasadom zawartym w umowie,
• nie płaci czynszu - brak wpłaty za co najmniej dwa pełne okresy płatności. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez wynajmującego

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najemcy zgodnie z terminem wypowiedzenia. Jest to możliwe, jeżeli najemca: 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
• zwleka z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, 

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia - jeżeli najemca zamieszkuje w lokalu krócej niż 12 miesięcy;
• miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego -  jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości i może używać go jako lokalu zamiennego.

Dodatkowo właściciel może wypowiedzieć umowę nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli: 

• lokator posiada tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, 
• właściciel dostarczy lokatorowi lokal zamienny → w lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarczy lokatorowi lokalu zamiennego i nie przysługuje prawo do lokalu mogącego pełnić funkcję lokum zastępczego, wówczas może wypowiedzieć umowę nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

W przypadku zalegania z zapłatą czynszu właściciel mieszkania ma obowiązek ponaglić najemcę do zapłaty pisemnie i poinformować go, że w przypadku niedokonania opłaty umowa zostanie zerwana. Jeżeli wynajmujący wypowie umowę bez wcześniejszego pisemnego ponaglenia, wówczas wypowiedzenie będzie nieważne. 

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony

W przypadku umowy na czas nieokreślony, zarówno najemca jak i wynajmujący może ją wypowiedzieć w dowolnym momencie, jednak z zachowaniem terminów zawartych w umowie lub tych przewidzianych przez ustawę. To, z jakim wyprzedzeniem można wypowiedzieć umowę, zależy od częstotliwości opłacania czynszu. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, opłacając czynsz:

• co miesiąc –  umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
• rzadziej niż raz na miesiąc – umowę można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące przed planowanym zerwaniem umowy, na koniec kwartału kalendarzowego;
• częściej niż raz na miesiąc – umowę trzeba wypowiedzieć z trzydniowym wyprzedzeniem;
• codziennie - umowę trzeba wypowiedzieć z jednodniowym wyprzedzeniem. 

Jeżeli mimo pisemnych próśb najemca nie chce się wyprowadzić po wypowiedzenia umowy, wynajmujący może złożyć do sądu pozew o nakaz eksmisji z mieszkania.

Bądź na bieżąco

Zmiany w polskim prawie i nowe wnioski.
Zapisz się do newslettera.

Dodaj

Wprowadź prawidłowy adres e-mail.

* Chcę otrzymywać powiadomienia o zmianach w prawie, wnioskach i inne informacje od jakiwniosek.pl| oraz jego partnerów, i zgadzam się na przetwarzanie mojego adresu e-mail przez Silnet Media Sp. z o.o. z siedzibą w Rudzie Śląskiej, ul. Pocztowa 5, w celach marketingowych, w tym przesyłania newsletterów. Niniejszą zgodę składam dobrowolnie i oświadczam, że zostałem poinformowany o uprawnieniach, o których mowa w polityce prywatności.

Musisz wyrazić zgodę, aby zapisać się do newslettera.

---

O redakcji jakiwniosek.pl

Redakcja portalu jakiwniosek.pl to zespół specjalistów z wieloletnim doświadczeniem w zakresie administracji i urzędowych formalności. Dzięki naszej głębokiej wiedzy i zrozumieniu procesów urzędowych oferujemy użytkownikom rzetelne i przyjazne językowo instrukcje, które ułatwiają poruszanie się po skomplikowanym świecie wniosków i urzędów. Nasz zespół regularnie aktualizuje treści, dostosowując je do stale zmieniających się przepisów i potrzeb społeczeństwa. Na co dzień pomagamy wielu użytkownikom, czego potwierdzeniem są tysiące pozytywnych opinii. Z nami, biurokracja staje się prostsza i mniej stresująca!

Czytaj więcej o portalu

---