Planując budowę, należy upewnić się, czy teren, na którym ma znajdować się nieruchomość, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli plan nie obejmuje tego terenu, inwestor musi starać się o decyzję o warunkach zabudowy. Kiedy jej posiadanie jest konieczne? Gdzie i jak złożyć wniosek? Ile kosztuje wydanie dokumentu? Odpowiedzi znajdują się w poniższym poradniku.

Warunki zabudowy

Przepisy regulujące wydawanie warunków zabudowy znajdują się przede wszystkim w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Warunki zabudowy stanowią narzędzie zapewnienia przez gminę ładu przestrzennego, określają funkcje zabudowy oraz parametry budynku takie jak: wysokość, geometria dachu, umiejscowienie na działce i inne istotne elementy.

Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę

Warunki zabudowy to ogólne regulacje i wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy pozwolenie na budowę to formalny akt administracyjny, który uprawnia do faktycznego przystąpienia do prac budowlanych zgodnie z zatwierdzonym projektem i spełnieniem wszystkich wymagań prawnych. Warunki zabudowy stanowią ogólny kontekst, w jakim projekty budowlane są tworzone, natomiast pozwolenie na budowę to konkretny etap w procesie, który upoważnia do realizacji projektu.

Kiedy decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana?

O decyzję należy się starać, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a inwestor chce:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek bądź inny obiekt budowlany, lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, które trwają dłużej niż rok,
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy:
  • wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany,
  • wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek:
    • przeznaczony do okresowego wypoczynku,
    • o powierzchni zabudowy powyżej 35 m², ale nie więcej niż 70 m², przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m,
  • wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m², którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora,
  • wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m².

Kiedy decyzja nie jest wymagana?

Inwestor nie musi ubiegać się o dokument, jeżeli:

• chce dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę,
• roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko,
• chce zrealizować inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego.

Kiedy decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana?

Samo złożenie wniosku nie wystarczy, aby otrzymać dokument. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia poniższych warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
• teren ma dostęp do drogi publicznej,
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
  • w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w  zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
  • strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
  • strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Nie wszystkie wyżej wymienione warunki muszą być spełnione w przypadku:

• inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
• linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii,
• zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Tylko część powyższych warunków musi zostać spełniona. O tym, jakie będą to warunki, zdecyduje organ wydający decyzję.

Kto może starać się o decyzję o warunkach zabudowy?

O wydanie tego dokumentu może wnioskować każdy – nie ma znaczenia, czy posiada on tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy inwestycja. 

Bądź na bieżąco

Zmiany w polskim prawie i nowe wnioski.
Zapisz się do newslettera.

Dodaj

Wprowadź prawidłowy adres e-mail.

* Chcę otrzymywać powiadomienia o zmianach w prawie, wnioskach i inne informacje od jakiwniosek.pl| oraz jego partnerów, i zgadzam się na przetwarzanie mojego adresu e-mail przez Silnet Media Sp. z o.o. z siedzibą w Rudzie Śląskiej, ul. Pocztowa 5, w celach marketingowych, w tym przesyłania newsletterów. Niniejszą zgodę składam dobrowolnie i oświadczam, że zostałem poinformowany o uprawnieniach, o których mowa w polityce prywatności.

Musisz wyrazić zgodę, aby zapisać się do newslettera.

---

O redakcji jakiwniosek.pl

Redakcja portalu jakiwniosek.pl to zespół specjalistów z wieloletnim doświadczeniem w zakresie administracji i urzędowych formalności. Dzięki naszej głębokiej wiedzy i zrozumieniu procesów urzędowych oferujemy użytkownikom rzetelne i przyjazne językowo instrukcje, które ułatwiają poruszanie się po skomplikowanym świecie wniosków i urzędów. Nasz zespół regularnie aktualizuje treści, dostosowując je do stale zmieniających się przepisów i potrzeb społeczeństwa. Na co dzień pomagamy wielu użytkownikom, czego potwierdzeniem są tysiące pozytywnych opinii. Z nami, biurokracja staje się prostsza i mniej stresująca!

Czytaj więcej o portalu

---