Umowa najmu mieszkania zwykłego i okazjonalnego - wzór [PDF, DOC] 2024

Autor: redakcja jakiwniosek.pl 8 min. czytania

Dokumenty do pobrania - wzory [DOCX, PDF] 2024

W ciągu 7 dni pobrano już 16,0 tys. dokumentów!
Wzór umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony [DOC]
Pobierz umowę
Wzór umowy najmu mieszkania na czas nieokreślony [PDF]
Pobierz umowę
Wzór umowy najmu mieszkania na czas określony [DOC]
Pobierz umowę
Wzór umowy najmu mieszkania na czas określony [PDF]
Pobierz umowę

Umowa najmu mieszkania

Najem to obecnie jedna z najbardziej popularnych form zamieszkania. Osoby oddające swoje lokum pod najem, mają do dyspozycji 4 rodzaje umów. Z której z nich warto skorzystać? Jak napisać umowę najmu i jakie elementy powinna ona zawierać? Odpowiedzi na te pytania znajdują się w poniższym poradniku.

Czym jest umowa najmu mieszkania lub lokalu użytkowego?

Umowa najmu to dokument, w którym wynajmujący mieszkanie lub lokal użytkowy zobowiązuje się oddać go w użytkowanie najemcy na określony, lub nieokreślony czas, w zamian za czynsz. Zapisy umowy mogą być szczególnie przydatne podczas jej wypowiadania, a także w przypadku eksmisji z mieszkania. Od kwietnia 2023 roku, aby mogło dojść do podpisania umowy najmu, właściciel mieszkania musi okazać świadectwo energetyczne nieruchomości.

W przypadku użyczenia nieruchomości, sporządza się umowę użyczenia.

Umowy najmu mieszkania - rodzaje

Osoba wynajmująca może podpisać z najemcami jeden z 4 rodzajów umów:

Przed zawarciem umowy najmu, warto zlecić wykonanie wyceny nieruchomości poprzez operat szacunkowy.

Umowa najmu zwykłego

Nazywana jest także umową najmu klasycznego. To najprostsza umowa najmu, opierająca się na przepisach Kodeksu Cywilnego i Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Chroni ona zarówno interesy lokatorów, jak i osoby wynajmującej. Jest najbardziej elastycznym rodzajem umowy najmu i można ją zawrzeć zarówno na czas określony, jak i nieokreślony.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego różni się od zwykłej umowy kilkoma elementami. Kluczowe jest, że jej główne założenie to ochrona interesów wynajmującego - ogranicza nieco prawa lokatorów, jednocześnie poszerzając uprawnienia wynajmującego. Znajduje się w niej zapis, który daje wynajmującemu prawo do natychmiastowej eksmisji najemcy w przypadku, gdy nie wywiązuje się on z ustaleń umowy np. dbania o mieszkanie czy terminowego opłacania czynszu. Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się oświadczenie notarialne, w którym najemca zobowiązuje się do opuszczenia mieszkania w przypadku, gdyby nie wywiązywał się z zapisów umowy. Jej przedmiotem może być jedynie lokal mieszkalny. W przypadku umowy najmu okazjonalnego musi dojść do zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.

Forma umowy

Umowa najmu okazjonalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Wymóg ten dotyczy również do załączników stanowiących integralną część umowy najmu okazjonalnego. Muszą one wszystkie zostać sporządzone na piśmie przy uwzględnieniu jednak określonych przepisami form szczególnych tj.:

  • oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia, i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny (dalej zwane oświadczeniem o poddaniu się egzekucji) – obowiązkowo forma aktu notarialnego,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmitowania go z lokalu będącego przedmiotem umowy najmu okazjonalnego – forma zwykła pisemna,
  • oświadczenie właściciela tego innego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny (dalej zwany właścicielem lokalu zastępczego) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu – na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Dzięki oświadczeniu podpisanemu u notariusza właściciel mieszkania może eksmitować uciążliwych lokatorów. Umowę najmu okazjonalnego można zawrzeć na maksymalnie 10 lat

Umowy najmu instytucjonalnego

Różnica pomiędzy umowami najmu okazjonalnego a instytucjonalnego jest taka, że stroną wynajmującą pierwszej z nich może być osoba prywatna, zaś w przypadku najmu instytucjonalnego jest to profesjonalny, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem stanowi podstawę prowadzonej działalności. Umowy najmu instytucjonalnego są bliźniaczo podobne do umowy najmu okazjonalnego. Stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego, który może zażądać eksmisji lokatorów, jeżeli ci sprawiają problemy. Również wymagają one wizyty u notariusza w celu spisania oświadczeń do umowy, w których najemca oświadcza, że poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu sporządzonym przez wynajmującego. Minimalny termin, który może zostać wyznaczony na opróżnienie lokalu przez lokatora wynosi 14 dni - wynika to prawdopodobnie z faktu, iż podczas podpisywania umów najmu instytucjonalnego, najemca nie ma obowiązku wskazania lokalu zastępczego, do którego przeniesie się w przypadku konieczności opróżnienia lokalu. Przepisy gwarantują mu 2 tygodnie na znalezienie nowego lokum.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zakłada stopniowy wykup lokalu i przeniesienie prawa własności na najemcę po całkowitej spłacie ustalonej ceny (w ramach comiesięcznych dopłat do czynszu). Ten rodzaj umowy jest rozwiązaniem zbliżonym do leasingu. 

Bądź na bieżąco

Zmiany w polskim prawie i nowe wnioski.
Zapisz się do newslettera.

Wprowadź prawidłowy adres e-mail.

Umowa najmu mieszkania wzór

Poniżej zamieszczono wzór umowy najmu mieszkania w dwóch formatach (PDF i DOC) i wariantach: na czas określony oraz nieokreślony.

Umowa najmu mieszkania na czas określonyUmowa najmu mieszkania na czas nieokreślony

Jak napisać umowę najmu mieszkania?

Jak napisać umowę najmu mieszkania?

Każda umowa wynajmu mieszkania, niezależnie od rodzaju (najem okazjonalny, zwykły, instytucjonalny) powinna zawierać następujące elementy:

  • dane osobowe obu stron - wynajmującego oraz najemcy:
  • określenie rodzaju umowy (najem okazjonalny, zwykły, instytucjonalny),
  • data i miejscowość zawarcia umowy,
  • opis nieruchomości, która jest przedmiotem umowy:
    • adres, 
    • wskazanie nr Księgi Wieczystej - jeśli lokal go posiada
    • powierzchnia użytkowa lokalu według danych z księgi wieczystej,
    • liczba pomieszczeń, numer kondygnacji - jeżeli dotyczy,
    • stan prawny,
    • wyposażenie,
    • stan techniczny i wyposażenie mieszkania, opisane w protokole zdawczo-odbiorczym mieszkania,
  • czas trwania umowy,
  • wysokość czynszu i termin jego płatności,
  • szczegóły dotyczące wypowiedzenia umowy najmu,
  • obowiązki i uprawnienia stron,
  • podpisy obu stron.

W umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego powinien znaleźć się zapis o możliwości eksmitowania najemców przez wynajmującego oraz poświadczenie notarialne.

Jeżeli właściciel mieszkania nie może osobiście egzekwować od najemców przestrzegania zapisów umowy najmu, może sporządzić pełnomocnictwo do reprezentowania osoby fizycznej - dzięki temu upoważniona osoba lub firma będzie mogła czuwać nad mieszkaniem i zarządzać nim w jego imieniu.

Aby uniknąć jakichkolwiek nieporozumień podczas najmu, warto skonsultować treść umowy najmu podczas porady prawnej.

Na jak długo można zawrzeć umowę najmu mieszkania?

Wszystko zależy od jej rodzaju. Standardowo, umowę można zawrzeć:

  • na czas określony lub nieokreślony - w przypadku zwykłej umowy najmu,
  • na maksymalnie 10 lat - w przypadku najmu okazjonalnego,
  • na dowolny okres czasu - w przypadku najmu instytucjonalnego.

Jak ustalić wysokość czynszu?

Jak ustalić wysokość czynszu wynajmu mieszkania?

Czynsz nie musi przyjmować formy pieniężnej, choć jest to najbardziej popularna forma zapłaty. Prawo w żaden sposób nie narzuca częstotliwości oraz formy zapłaty czynszu, zatem właściciel mieszkania może ustalić warunki umowy najmu indywidualnie. Ważne jest, aby w umowie zawrzeć dokładną kwotę czynszu oraz wszystkie elementy, które się na nią składają. Najczęściej w opłacie czynszowej zawiera się:

  • opłata za utrzymanie lokalu płatna przez wynajmującego do wspólnoty mieszkaniowej,
  • ogrzewanie, 
  • woda - opcjonalnie
  • wywóz śmieci - opcjonalnie,
  • opłata dla wynajmującego - tzw. odstępne, 
  • internet oraz telewizja - opcjonalnie.

W umowie najmu, oprócz samej kwoty, powinien się również znaleźć termin zapłaty oraz jej forma.


Przed oddaniem nieruchomości pod wynajem, jej właściciel powinien rozważyć spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, zawierającego najważniejsze informacje na temat stanu technicznego lokalu, również jego mankamentów. Istnieje także możliwość przepisania liczników mediów na najemcę, aby ten mógł samodzielnie uiszczać opłaty.

Przykłady protokołów zdawczo-odbiorczych mediów:

Podstawa prawna


Gdzie złożyć wniosek, druk (dokumenty) dot. sprawy - umowa najmu mieszkania w Twojej miejscowości?

Lista miejscowości

O redakcji jakiwniosek.pl

Redakcja portalu jakiwniosek.pl to zespół specjalistów z wieloletnim doświadczeniem w zakresie administracji i urzędowych formalności. Dzięki naszej głębokiej wiedzy i zrozumieniu procesów urzędowych oferujemy użytkownikom rzetelne i przyjazne językowo instrukcje, które ułatwiają poruszanie się po skomplikowanym świecie wniosków i urzędów. Nasz zespół regularnie aktualizuje treści, dostosowując je do stale zmieniających się przepisów i potrzeb społeczeństwa. Na co dzień pomagamy wielu użytkownikom, czego potwierdzeniem są tysiące pozytywnych opinii. Z nami, biurokracja staje się prostsza i mniej stresująca!

Czytaj więcej o portalu