Wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego - operat szacunkowy mieszkania, domu, lokalu 2023

Kiedy wymagany jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest przydatny w każdej sytuacji, w której potrzebna jest wycena nieruchomości. 

Najczęściej opracowanie operatu szacunkowego zleca się przy okazji:

• starania się o kredyt hipoteczny,
• kupna lub sprzedaży nieruchomości,
• wyceny strat,
• zawierania umów dzierżawy lub najmu,
• windykacji, 
• podziału majątku,
• przekazania gruntów,
• inwestycji budowlanych.

Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego

Jedną z częstszych sytuacji, w których wymagane jest sporządzenie operatu szacunkowego, jest zaciąganie kredytu hipotecznego. Operat szacunkowy jest niezbędny do ustalenia wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu. 

Ile ważna jest wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości dokonana operatem szacunkowym ważna jest przez 12 miesięcy od daty wykonania.

Jeżeli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których wspomniano w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy traci ważność z dniem dokonania zmian.

Aktualizacja operatu szacunkowego

Ustawodawca nie przewidział  możliwości aktualizacji operatu szacunkowego. Możliwe jest natomiast potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego, co umożliwia używanie go nawet po upływie ustawowych 12 miesięcy od dnia sporządzenia. Po potwierdzeniu aktualności dokumentu  jest on ważny przez kolejne 12 miesięcy, tym razem od dnia dodania do operatu klauzuli o aktualności.

Kto może sporządzić operat szacunkowy? Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Osobą uprawnioną do wykonania operatu szacunkowego jest licencjonowany rzeczoznawca. Rzeczoznawcy posiadający uprawnienia do sporządzenia dokumentu wpisani są do ogólnodostępnego Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych.

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do wykonania operatu dotyczącego:

• rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
• efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
• skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
• oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
• bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
• określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
• wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
• wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Ile kosztuje operat szacunkowy do wyceny nieruchomości?

Cena za sporządzenie dokumentu będzie zależała m.in. od lokalizacji, rodzaju i wielkości nieruchomości. Nie ma określonego cennika, a rzeczoznawcy indywidualnie ustalają swoje stawki oraz dowolnie określają ceny swoich usług.  

Przykładowe ceny operatów szacunkowych:

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. -  Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. 2022 poz. 2000)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1360)
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. 2021 poz. 1805)
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2023 poz. 344)
• Ustawa z dnia 27 marca 1997 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. 2022 poz. 503)
• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109)