Planując budowę, należy upewnić się, czy teren, na którym ma znajdować się nieruchomość, jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w Częstochowie. Jeżeli plan nie obejmuje tego terenu, inwestor musi starać się o decyzję o warunkach zabudowy. Kiedy jej posiadanie jest konieczne? Gdzie i jak złożyć wniosek w Częstochowie? Ile kosztuje wydanie dokumentu? Odpowiedzi znajdują się w poniższym poradniku.
Warunki zabudowy
Przepisy regulujące wydawanie warunków zabudowy znajdują się przede wszystkim w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Warunki zabudowy stanowią narzędzie zapewnienia przez gminę ładu przestrzennego, określają funkcje zabudowy oraz parametry budynku takie jak: wysokość, geometria dachu, umiejscowienie na działce i inne istotne elementy.
Warunki zabudowy a pozwolenie na budowę
Warunki zabudowy to ogólne regulacje i wytyczne dotyczące zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy pozwolenie na budowę to formalny akt administracyjny, który uprawnia do faktycznego przystąpienia do prac budowlanych zgodnie z zatwierdzonym projektem i spełnieniem wszystkich wymagań prawnych. Warunki zabudowy stanowią ogólny kontekst, w jakim projekty budowlane są tworzone, natomiast pozwolenie na budowę to konkretny etap w procesie, który upoważnia do realizacji projektu.
Kiedy decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana?
O decyzję należy się starać, gdy dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w Częstochowie, a inwestor chce:
- zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek, bądź inny obiekt budowlany, lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, które trwają dłużej niż rok → dowiedz się, jak zdobyć pozwolenie na budowę w Częstochowie,
- zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części → jak zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego w Częstochowie?
- zbudować na podstawie zgłoszenia budowy w Częstochowie:
- wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany,
- wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej, czyli budynek:
- przeznaczony do okresowego wypoczynku,
- o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nie więcej niż 70 m2, przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m,
- wolno stojący, maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora,
- wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.
Kiedy decyzja nie jest wymagana?
Inwestor nie musi ubiegać się o dokument, jeżeli:
- chce dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę,
- roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego. Nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu (np. elewacji), a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko,
- chce zrealizować inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego.
Kiedy decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana?
Samo złożenie wniosku nie wystarczy, aby otrzymać dokument. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia poniższych warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
- teren ma dostęp do drogi publicznej,
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,
- zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
- w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi,
- strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
- strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Nie wszystkie wyżej wymienione warunki muszą być spełnione w przypadku:
- inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym,
- linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii,
- zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.
Tylko część powyższych warunków musi zostać spełniona. O tym, jakie będą to warunki, zdecyduje organ wydający decyzję.
Kto może starać się o decyzję o warunkach zabudowy?
O wydanie tego dokumentu może wnioskować każdy – nie ma znaczenia, czy posiada on tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy inwestycja.
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i procedura jego złożenia
Przed złożeniem wniosku warto upewnić się, czy nieruchomość, na której planowane są roboty budowlane, nie jest objęta miejskim planem zagospodarowania przestrzennego w Częstochowie. W tym celu należy udać się do urzędu Miasta/Gminy w Częstochowie lub skorzystać z GeoPortalu. Warto również zweryfikować czy planowana inwestycja nie jest objęta zakazem wydawania decyzji o warunkach zabudowy określonym w uchwale o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji lub w uchwale w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Czy działkę uwzględniono w MPZP? Sprawdź z OnGeo.pl
Sprawdź, czy dla działki jest uchwalony MPZP na portalu OnGeo.pl
-
wejdź na stronę https://ongeo.pl,
-
wyszukaj interesującą Cię działkę i kliknij w nią na mapie,
-
następnie wybierz z listy interesujące Cię tematy, które mają znaleźć się w analizie działki,
-
opłać Raport, który wygeneruje się automatycznie po 5 minutach w formacie PDF.
Wymagane dokumenty
Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, należy dostarczyć do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji:
- wniosek o ustalenie warunków zabudowy,
- wyrys z mapy ewidencyjnej → sprawdź, jak zdobyć wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej w Częstochowie,
- kopię mapy zasadniczej,
- decyzję środowiskową – dowiedz się, jak zdobyć decyzję środowiskową w Częstochowie,
- określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy – w formie graficznej,
- dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej,
- potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej,
- pełnomocnictwo – jeżeli z niego skorzystano,
- opłata skarbowa od pełnomocnictwa w Częstochowie
Kiedy złożyć wniosek?
Inwestor może złożyć dokumenty w dowolnym momencie.
Gdzie złożyć wniosek w Częstochowie?
Wniosek w tej sprawie można złożyć na 3 sposoby:
- osobiście lub przez pełnomocnika w Urzędzie w Częstochowie,
- listownie na adres urzędu w Częstochowie,
- przez Internet, za pomocą portalu e-Budownictwo.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy — krok po kroku
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy to bardzo skomplikowany i długi proces, który może trwać nawet 3 miesiące. Składa się z następujących etapów:
- Złożenie wniosku i wymaganych dokumentów.
- Ustalenie przez urząd w Częstochowie stron postępowania – będą to np. właściciele nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania inwestycji.
- Merytoryczna ocena wniosku.
- Wyznaczenie przez urząd w Częstochowie obszaru analizowanego – to właśnie ten teren będzie analizowany pod kątem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie spełnienia warunków do wydania decyzji o warunkach zabudowy.
- Uzgodnienie przez urząd w Częstochowie decyzji o warunkach zabudowy z innymi urzędami.
- Zawiadomienie wcześniej ustalonych stron o zebraniu materiałów w sprawie.
- Wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jaki jest koszt decyzji o warunkach zabudowy?
Złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest bezpłatne dla:
- właścicieli lub użytkowników wieczystych terenu, którego dotyczy wniosek,
- organizacji pożytku publicznego, jednostek budżetowych i jednostek samorządu terytorialnego.
Gdy o decyzję o warunkach zabudowy wnioskuje inny podmiot, wówczas musi zapłacić 598 złotych. Opłatę uiszcza się w chwili złożenia wniosku, na konto bankowe tego samego urzędu, w którym składany jest wniosek.
Jeżeli wnioskujący decyduje się na skorzystanie z pełnomocnictwa, wówczas dodatkowo musi zapłacić 17 złotych. Pełnomocnictwo jest bezpłatne w przypadku, gdy udzielone zostaje członkowi najbliższej rodziny.
Ile czeka się na wydanie decyzji o warunkach zabudowy w Częstochowie?
Decyzja powinna zostać wydana w ciągu:
- 21 dni – jeśli dotyczy wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora;
- 90 dni – w pozostałych przypadkach.
W praktyce termin ten może się wydłużyć przez ilość dodatkowych procedur związanych z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy.
Ile ważne są warunki zabudowy?
Aktualnie warunki zabudowy są wydawane na czas nieokreślony. Jednak od 1 stycznia 2026 roku zostanie wprowadzona znaczna zmiana w tym zakresie i warunki zabudowy będą przyznawane wyłącznie na okres 5 lat. Decyzja odnosząca się do warunków zabudowy straci swoją ważność, kiedy inny wnioskodawca otrzyma pozwolenie na budowę dla obszaru objętego tą decyzją, lub też w sytuacji, gdy dla danego terenu zostanie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym ustalenia różnią się od tych zawartych w wydanej decyzji.
Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy
Od decyzji wydanej przez organ przysługuje odwołanie – można je złożyć w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Pisemne odwołanie należy dostarczyć do organu, który wydał decyzję – ten przekaże je do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Odwołanie powinno zawierać:
- datę i miejsce sporządzenia,
- imię, nazwisko i adres osoby wnoszącej odwołanie,
- adres Kolegium Odwoławczego, które rozpatrzy odwołanie,
- nazwa i adres organu, który wydał decyzję,
- tytuł: „Odwołanie”,
- numer decyzji i datę jej wydania,
- uzasadnienie składania odwołania,
- podpis składającego odwołanie.
Poniżej umieszczono wzór odwołania w dwóch formatach – PDF i DOC.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2023 r. poz. 977),
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (t.j. Dz.U. 2003 nr 164 poz. 1588).
