Umowa dzierżawy gruntu

Aktualizacja: 19 maja 2021


Dzierżawa jest umową, którą dokładnie regulują przepisy kodeksu cywilnego. Jak powinna ona wyglądać? Co powinno być w niej zawarte, aby dzierżawa odbyła się bez zbędnych komplikacji? Na co zwrócić uwagę? Wszystkie odpowiedzi znajdują się w poniższej instrukcji.

Czym jest dzierżawa? 

Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na określony czas oddaje dzierżawcy rzecz np. grunt do używania i czerpania z niej korzyści (pobierania pożytków), w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić czynsz. Ważną cechą dzierżawy jest jej odpłatność.

Uwaga! Czynsz nie musi być przekazywany tylko w formie pieniężnej. Prawo dopuszcza, by odpłatność stanowiła ułamkową część pożytków.

Co może być przedmiotem dzierżawy? 

Przedmiotem dzierżawy może być prawo, rzecz ruchoma lub grunt

Co kryje się pod nazwą „grunt”? 

Pojęcie “grunt” można utożsamić z szeroko rozumianą nieruchomością – taką definicję pojęcia znaleźć można w art. 46 KC. 

Gruntami rolnymi zaś są nieruchomości, które mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Jak wydzierżawić grunt?

Dzierżawy gruntu dokonuje się na podstawie umowy zawieranej pomiędzy wydzierżawiającym a przyszłym dzierżawcą. Umowa ta jest tzw. umową konsensualną, więc wywołuje skutki prawne od momentu zaakceptowania jej warunków przez obie strony. 

Kiedy należy zawrzeć pisemną umowę o dzierżawę? 

Zawarcie umowy na piśmie jest konieczne, gdy wydzierżawiający zdecyduje się oddać dzierżawcy grunt na czas dłuższy niż rok. Jeżeli strony nie zachowają tej formy i zdecydują się zawrzeć umowę jedynie w formie ustnej, wtedy zostaje ona zawarta na czas nieoznaczony (nieokreślony), czyli bezterminowo. 


Umowa o dzierżawę

Co powinna zawierać umowa o dzierżawę? 

Oto kwestie, które muszą zostać zawarte w umowie o dzierżawę:

  • strony umowy – wydzierżawiający i wszyscy dzierżawcy;
  • oświadczenie wydzierżawiającego – nie jest ono konieczne, lecz warto zawrzeć je w umowie. Zawiera:
    • informację o byciu właścicielem nieruchomości podlegającej dzierżawie;
    • oświadczenie o nieobciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich;
  • przedmiot umowy – zawiera obowiązki obu stron wobec siebie. Są to:
    • po stronie wydzierżawiającego: oddanie dzierżawcy gruntu w celu prowadzenia określonej w umowie działalności;
    • po stronie dzierżawcy: płacenie czynszu;
  • termin przekazania gruntu – strony mogą zadecydować, czy przekazanie gruntu nastąpi w dniu zawarcia umowy, czy też w innym terminie. Warto również umieścić wpis, który potwierdzi, że przyszły dzierżawca dokonał oględzin gruntu – może on zgłosić wszelkie uwagi na temat stanu technicznego gruntu; 
  • uregulowanie kwestii poddzierżawy – jeżeli dzierżawa chce oddać grunt do bezpłatnego użytkowania lub poddzierżawiać go, musi otrzymać pisemną zgodę od wydzierżawiającego. Dla pełnej jasności warto tę kwestię zawrzeć w umowie; 
  • określenie ewentualnych kosztów dodatkowych;
  • wyznaczenie okresu obowiązywania umowy;
  • komunikacja stron – warto w umowie zawrzeć adresy e-mail/numery telefonów obu stron, aby ułatwić komunikację; 
  • postanowienia końcowe i załączniki;
  • wysokość czynszu i termin jego uiszczania;
  • podpisy obu stron

Kiedy wydzierżawiający może zerwać zawartą umowę?

Najczęściej powodem do przedwczesnego wypowiedzenia umowy jest zaleganie z zapłatą czynszu. Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia określonego w umowie  

gdy dzierżawca zwleka z opłaceniem czynszu:

  • za co najmniej dwa pełne okresy płatności, 
  • za okres ponad 3 miesięcy (w przypadku opłacania czynszu rocznie).

Warto wiedzieć, że dzierżawca powinien jednak otrzymać dodatkowe 3 miesiące na zapłatę zaległego czynszu, zanim umowa zostanie wypowiedziana. 

Kiedy można bezpiecznie wypowiedzieć umowę dzierżawy? 

Zazwyczaj czas wypowiedzenia umowy ustala się przy jej zawieraniu – jednak jeżeli strony się na to nie zdecydują, obowiązują terminy ustawowe.

W przypadku dzierżawy gruntu rolnego umowę można wypowiedzieć na rok naprzód (pod koniec roku dzierżawnego). W przypadku wypowiadania umowy każdej innej dzierżawy można to zrobić 6 miesięcy przed upływem roku dzierżawnego

Jak przedłużyć umowę dzierżawy? 

Tutaj sprawa wygląda bardzo prosto – jeżeli po upływie terminu wskazanego w umowie, wydzierżawiający zgadza się na dalsze użytkowanie dzierżawionego gruntu przez dzierżawcę, uznaje się, że dzierżawa została automatycznie przedłużona na czas nieoznaczony.

Oddanie dzierżawy właścicielowi – o czym należy pamiętać?

Według prawa po zakończeniu okresu dzierżawy dzierżawca musi zwrócić grunt w takim stanie, w jakim go otrzymał. Nie oznacza to jednak, że dzierżawca nie może w żaden sposób na czas użytkowania ulepszać dzierżawionego gruntu. Decyzję w kwestii zatrzymania lub pozbycia się wprowadzonych ulepszeń podejmuje wydzierżawiający – może on zapłacić dzierżawcy za dokonane zmiany lub zażądać od niego, aby niezwłocznie je usunął.   


Gdzie można złożyć wniosek o dzierżawę gruntu w Twojej miejscowości?

Nie widzisz swojej miejscowości? Sprawdź pełną listę i wybierz miejscowość odpowiednią dla siebie

Pobierz wniosek o dzierżawę gruntu

[Wzór] Umowa dzierżawy gruntu

Pobierz