Ostateczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej – do kiedy?

14 grudnia 2023 | Artykuł sponsorowany

W procesie sprzedaży nieruchomości istotne jest, aby transakcja przebiegała legalnie i była bezpieczna dla obu stron. W tym celu często podpisuje się umowę przedwstępną, która jest preludium do finalnej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Co dokładnie oznacza umowa przyrzeczona i jakie elementy powinna zawierać?

Ostateczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej – do kiedy?
Ostateczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej – do kiedy?

Charakterystyka umowy przyrzeczonej – podstawowe informacje

Zwykle zarówno nabywca, jak i sprzedawca nieruchomości decydują się na podpisanie umowy przedwstępnej dla większego poczucia bezpieczeństwa. Na bazie ustaleń zapisanych w tej umowie przedwstępnej, strony później zawierają umowę przyrzeczoną, uważaną za umowę właściwą. Podpisanie umowy przedwstępnej jest często wybierane przez osoby, które nie są w stanie natychmiast sfinalizować umowy właściwej, na przykład z powodu konieczności uzyskania finansowania. Firmy skupujące nieruchomości mogą nie wymagać tego kroku, zwłaszcza gdy transakcja odbywa się natychmiast.

Optymalny czas na zawarcie umowy przyrzeczonej – czy można go określić?

W kodeksie cywilnym nie ma dokładnego określenia terminu, który powinien być ustalony w umowie przyrzeczonej. Ten termin powinien być wynikiem porozumienia między stronami i wynikać z ich wspólnego ustalenia. Jednostronne ustalanie terminu bez zgody drugiej strony jest niezgodne z prawem. Termin ten powinien być wyraźnie i dokładnie określony w umowie przyrzeczonej, uwzględniając potrzeby i możliwości obu stron. W razie wątpliwości zaleca się skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem.

Obowiązkowość terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – czy jest niezbędny?

Przed rokiem 2003, podczas zawierania umowy przedwstępnej, konieczne było określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli to zostało pominięte, umowa była nieważna. Po zmianach wprowadzonych po 2003 roku, nie jest już to obowiązkowy zapis w umowie przedwstępnej. Niemniej jednak, zaleca się uwzględnienie daty zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej, ponieważ może to ułatwić ewentualne dochodzenie praw przed sądem w przyszłości.

Brak ustalonego terminu w umowie przedwstępnej – jak postępować?

W sytuacji, gdy umowa przedwstępna została podpisana bez określenia terminu na zawarcie umowy ostatecznej (przyrzeczonej), obie strony mogą zdecydować się na dodanie takiego terminu w przyszłości. Kodeks cywilny przewiduje, że strona uprawniona do żądania zawarcia umowy ostatecznej może wyznaczyć termin na jej podpisanie.

Jeśli jednak termin został już wyznaczony podczas podpisywania umowy przedwstępnej, to zgodnie z prawem, ten termin nie może ulec zmianie bez względu na późniejsze porozumienie obu stron. Warto zaznaczyć, że obie strony mają 12 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej na żądanie zawarcia umowy ostatecznej i przeniesienie własności w wyznaczonym terminie.

W praktyce, jeśli strony chcą zmienić lub ustalić termin, który nie został określony podczas podpisywania umowy przedwstępnej, mogą to uczynić poprzez zawarcie dodatkowej umowy lub aneksu do umowy przedwstępnej, w którym określą nowy termin. Ważne jest, aby wszystkie zmiany były spisane na piśmie i podpisane przez obie strony w celu uniknięcia ewentualnych nieporozumień.

Może ci się przydać: Umowa przyrzeczona – do kiedy musimy ją zawrzeć? 

Finansowe aspekty umowy przyrzeczonej

Podczas zawierania umowy przyrzeczonej w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości, niezbędne jest pokrycie dodatkowych kosztów, które związane są z koniecznością podpisania umowy w obecności notariusza. Te wydatki, które najczęściej są ponoszone przez nabywcę, mogą być również dzielone między obie strony transakcji. Wśród tych kosztów znajdują się opłaty za sporządzenie umowy przez notariusza, koszty uzyskania odpisu aktu notarialnego, opłaty za wprowadzenie zmian w księdze wieczystej, w tym rejestrację nowego właściciela, a także koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej, jeśli jest to wymagane.

Kluczowe punkty dotyczące umowy przyrzeczonej – podsumowanie

Podsumowując wszystkie informacje dotyczące umowy przyrzeczonej:

  • Umowa przyrzeczona posiada obligatoryjną formę aktu notarialnego. To oznacza, że musi być sporządzona i podpisana w obecności notariusza.
  • Nie ma obowiązku ustalania terminu podczas podpisywania umowy przedwstępnej, jednak dla bezpieczeństwa obu stron zaleca się wcześniejsze ustalenie terminu. Termin ten powinien być precyzyjnie określony, na przykład "za 5 miesięcy", bez konieczności podawania konkretnej daty.
  • Umowa przyrzeczona określa czynność prawną, którą strony wcześniej ustaliły w umowie przedwstępnej. Jest to zobowiązanie do dokonania przyszłej transakcji, na przykład sprzedaży nieruchomości.
  • Kupujący, podpisując umowę przyrzeczoną, zobowiązany jest do wpłacenia pełnej kwoty, która została ustalona w umowie, po odjęciu ewentualnej zaliczki lub zadatku, który wcześniej wpłacił.
  • Koszty związane z umową przyrzeczoną obejmują taksę notarialną oraz pełne stawki taksy notarialnej, które muszą być pokryte przez strony.

Warto pamiętać, że umowa przyrzeczona jest ważnym etapem transakcji nieruchomościowej i powinna być dokładnie przygotowana oraz zrozumiana przez obie strony przed jej podpisaniem.