Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest popularnym narzędziem w transakcjach na rynku nieruchomości, służącym jako zobowiązanie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w przyszłości. Zawiera ona często klauzule umożliwiające odstąpienie od zaciągniętego zobowiązania. 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe wyłącznie, gdy strony zawarły takie postanowienie w treści umowy. Oznacza to, że odstąpienie od umowy przedwstępnej jest aktem prawnym, który wymaga wcześniejszego uwzględnienia takiej możliwości w umowie. Odstąpienie od umowy nie jest tożsame z jej wypowiedzeniem – odstąpienie działa wstecz i jest traktowane tak, jakby umowa nigdy nie została zawarta, podczas gdy wypowiedzenie rozwiązuje umowę, ale nie neguje faktu jej zawarcia.

Zgodnie z art. 494 Kodeksu Cywilnego, strona odstępująca od umowy wzajemnej jest zobowiązana do zwrotu wszystkiego, co otrzymała na mocy umowy. Równocześnie, druga strona jest zobowiązana przyjąć zwrot. Odstępujący może również domagać się naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Ważne jest, że wartość zwracanego świadczenia ustala się na dzień odstąpienia od umowy, a nie na dzień wyrokowania.

Aby odstąpić od umowy przedwstępnej, konieczne jest złożenie pisemnego oświadczenia, które powinno być dostarczone drugiej stronie umowy. Można to uczynić osobiście lub za pośrednictwem listu poleconego. Choć ustna forma odstąpienia jest teoretycznie możliwa, nie jest zalecana ze względów dowodowych. Artykuł 77 §2 Kodeksu Cywilnego wymaga zachowania formy dokumentowej w przypadku rozwiązania umowy zawartej w formie pisemnej, dokumentowej lub elektronicznej.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej ma też fundamentalne skutki prawne. Skuteczne odstąpienie sprawia, że umowa jest uznawana za nieważną od momentu jej zawarcia. To z kolei pociąga za sobą konieczność zwrotu wszystkich świadczeń, które strony wymieniły się do tej pory. W praktyce, jeśli jedna ze stron skutecznie odstąpi od umowy, może żądać zwrotu swojego świadczenia, a druga strona uzyskuje analogiczne roszczenie.

Wyrok Sądu Najwyższego z 20 listopada 2019 r. (sygn. akt III CZP 3/19) podkreśla, że nie można zastrzec kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym. To istotne, gdyż wpływa na możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Dobra umowa przedwstępna powinna jasno określać warunki i możliwości odstąpienia od niej. Zaleca się, aby przed podpisaniem takiej umowy szczegółowo zapoznać się z jej treścią, aby uniknąć potencjalnych nieporozumień i sporów w przyszłości.

Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Tematyka odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest kompleksowa i wymaga szczegółowej analizy indywidualnych przypadków. W przypadku pytań lub wątpliwości związanych z umowami przedwstępnymi, transakcjami nieruchomości, czy innymi zagadnieniami prawnymi, zalecamy skorzystanie z usług profesjonalnego doradcy prawnego. Specjalistyczną pomoc i poradę prawną oferuje Andrzej Jakubowski Kancelarie Radców Prawnych Bydgoszcz, dostępna pod adresem: https://jczkancelaria.pl/prawo-nieruchomosci-bydgoszcz/.