Jak napisać umowę najmu lokalu?

Umowa najmu lokalu

Umowa najmu lokalu mieszkalnego to tak naprawdę tylko jedna z postaci umowy najmu. Najem może bowiem dotyczyć nie tylko nieruchomości, ale także i rzeczy ruchomych np. samochodów lub sprzętu budowlanego. Umowa najmu lokalu może przy tym przybrać formę umowy najmu okazjonalnego, zwykłego albo instytucjonalnego.

Na chwilę obecną każdy rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego może być sporządzony przez wynajmującego lub najemcę. W tym zakresie ustawodawca nie wymaga udziału profesjonalnego prawnika. Warto jednak zaznaczyć, że przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym udział notariusza będzie potrzebny do sporządzenia oświadczenia wynajmującego o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

Umowa najmu lokalu może więc przybrać postać umowy sporządzonej w zwykłej formie pisemnej. O jej treści decydują wynajmujący oraz najemca, choć w praktyce tak naprawdę to właściciel nieruchomości najczęściej przedstawia przyszłemu najemcy gotowy kontrakt do podpisania. Umowa tego rodzaju może być oczywiście sporządzona przez profesjonalnego prawnika, może nawet przybrać formę aktu notarialnego – ostateczną decyzję w tym zakresie podejmują jednak strony zobowiązania.

Zawarcie umowy najmu lokalu

Dla zawarcia umowy najmu Kodeks cywilny nie przewiduje żadnej formy szczególnej, której niezachowanie skutkuje nieważnością tej czynności prawnej, bowiem umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jedynie umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (forma ad eventum).

Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Stosunek prawny najmu ma charakter dwustronnie zobowiązujący i wzajemny (art. 487 KC). Ekwiwalentem świadczenia wynajmującego, które polega na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. W związku z tym najem jest umową odpłatną Do zawarcia umowy najmu dochodzi, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz stanowiący ekwiwalent za możliwość korzystania z rzeczy. Nie można mówić o zawarciu umowy najmu, jeżeli nie określono w niej czynszu.

Treść umowy najmu lokalu mieszkalnego

Zgodnie z treścią art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Mając na uwadze powyższe do podstawowych elementów umowy najmu możemy zaliczyć:

• określenie stron zobowiązania – wynajmującym jest właściciel nieruchomości, zaś najemcą ten kto będzie z niej korzystał,

• opisanie przedmiotu umowy – nieruchomość powinna być opisana możliwie jak najdokładniej, z wyszczególnieniem jej położenia oraz wskazaniem księgi wieczystej, która jest dla niej urządzona,

• wskazanie czasu trwania umowy – umowa najmu może zostać zawarta na czas określony, jak i nieokreślony (najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony),

• opisanie wysokości czynszu za najem oraz formy jego płatności.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2018 r. (sygn. akt VII AGa 331/18), zgodnie z którym do zawarcia umowy najmu nie dochodzi w wypadku, gdy nie określono w niej czynszu najmu. Czynsz najmu nie musi być określony bezwzględnie w formie pieniężnej, choć oczywiście jest ona najbardziej praktyczna i najpowszechniejsza. Czynsz może być przy tym płatny w każdej walucie, nie tylko w polskich złotych.

Oprócz ww. określonych elementów strony najmu mogą wpisać do swojej umowy również inne dodatkowe postanowienia. Pamiętajmy przy tym, aby były one w pełni zgodne nie tylko z obowiązującym prawem ale i zasadami współżycia społecznego (tj. by nie doprowadzały do nierównowagi stron zobowiązania pod względem ich wzajemnych praw i obowiązków).

Do dodatkowych postanowień umownych przy umowie najmu należą m.in.

• wprowadzenie kar umownych za nieprzestrzeganie postanowień umowy,

• wpisanie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, niż czas, na który została ona zawarta,

• wprowadzenie dodatkowych obowiązków dla stron najmu, niż te wynikające z przepisów prawa cywilnego.

Na zakończenie niniejszego artykułu chcielibyśmy podziękować kancelarii JCZ Radca Prawny Bydgoszcz za udostępnienie źródeł oraz pomoc w przygotowaniu tekstu. Redakcja Law Media od wielu lat zajmuje się krzewieniem wiedzy prawnej. Naszą misją jest dostarczanie rzetelnych informacji z zakresu prawa, które mogą pomóc czytelnikom lepiej zrozumieć swoje prawa i obowiązki. Mamy nadzieję, że ten artykuł przyczyni się do budowania świadomości problemu, który opisaliśmy. Pamiętajmy jednak, że niniejszy tekst nie jest poradą prawną i w przypadku konieczności rozwiązania konkretnych problemów prawnych, zalecamy skorzystanie z usług profesjonalnego adwokata.

Czytaj również:

• https://zabrze.com.pl/is,co-moze-byc-przedmiotem-najmu-okazjonalnego,270925,946712.html

---