Czy właściciele nieruchomości mają prawo do odszkodowania za zmiany w MPZP?

Luka planistyczna 

Termin "luka planistyczna" pojawia się, gdy obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego traci ważność, a nowy nie zostaje jeszcze uchwalony. Taki stan prawny może prowadzić do sytuacji, w której zmieniają się możliwości wykorzystania nieruchomości, co z kolei rodzi pytania o prawa właścicieli i inwestorów do ewentualnych roszczeń odszkodowawczych.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli zmiana MPZP uniemożliwi lub w dużym stopniu utrudni wykorzystanie nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z wcześniejszym przeznaczeniem, właściciel może wysunąć wobec gminy żądanie odszkodowania. Jest to mechanizm mający na celu ochronę interesów osób, które poniosły szkodę w wyniku decyzji administracyjnych dotyczących planowania przestrzennego.

Gmina, stając przed żądaniem odszkodowania za mpzp, ma pewną swobodę w sposobie jego zaspokojenia. Może to być wypłata kwoty pieniężnej, ale również propozycja nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje straty wynikające ze zmian w planowaniu przestrzennym. Ważne jest, że roszczenia o odszkodowanie lub wykup nieruchomości należy zgłaszać w określonych terminach - nie później niż 10 lat od dnia, w którym zmiany w planie stały się obowiązujące.

Znaczenie wyroku Sądu Najwyższego dla właścicieli nieruchomości

Wyrok Sądu Najwyższego z 9 września 2015 roku stanowi przełom w interpretacji prawa dotyczącego odszkodowań za zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Sąd podkreślił, że właściciele nieruchomości nie powinni ponosić negatywnych konsekwencji wynikających z opóźnień gmin w uchwalaniu nowych planów. Zasadniczo, przy ocenie zasadności roszczeń, istotne jest porównanie możliwości zabudowy według starego i nowego planu, nie biorąc pod uwagę okresu tzw. luki planistycznej.

Orzeczenie ma istotne znaczenie dla osób, które zakupiły nieruchomości w czasie, gdy nie obowiązywał żaden miejscowy plan, a ich tereny miały określone przeznaczenie w planie wygasłym. Według Sądu te osoby mają prawo domagać się odszkodowania, jeśli nowy plan ogranicza możliwości wykorzystania ich nieruchomości w sposób, który był dozwolony według poprzednich regulacji.

Właściciele nieruchomości – jak działać przy zmianie MPZP?

Ważne jest, aby właściciele nieruchomości byli wiadomi swoich praw oraz możliwości działania. Przede wszystkim, warto na bieżąco monitorować prace nad nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, aby móc w odpowiednim czasie zgłosić swoje uwagi. Ponadto, w przypadku już uchwalonych zmian, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości lub możliwości jej wykorzystania, istotne jest, by nie przegapić terminów na zgłaszanie roszczeń odszkodowawczych.

W sytuacji, gdy negocjacje z gminą nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, właściciele nieruchomości mają możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej. Praktyka pokazuje, że orzecznictwo sądów coraz częściej opowiada się po stronie ochrony praw własności i gwarancji odszkodowawczych dla osób poszkodowanych przez zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego.

Zmiany w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego mogą w dużym stopniu wpływać na wartość i możliwości wykorzystania nieruchomości. Właściciele i inwestorzy powinni być świadomi swoich praw do roszczeń odszkodowawczych wobec gminy, szczególnie w świetle ostatnich wyroków Sądu Najwyższego. 

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Autor nie odpowiada za decyzje podjęte na jego podstawie. Zalecamy konsultację z doświadczonym adwokatem lub radcą prawym przed podjęciem jakichkolwiek działań.

Kancelaria Prawa Gospodarczego TMH Kraków
Adwokat dr Tomasz Marek, Radca prawny dr Marcin Hotel

ul. Rynek Dębnicki 6/3a
30-319 Kraków
tel. 12 307 27 38
 

---