Zgoda KOWR – kompleksowy przewodnik po całej procedurze

Po co w ogóle istnieje taka procedura?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zakłada, że ziemia rolna powinna trafiać przede wszystkim do rolników indywidualnych, a nie do inwestorów czy podmiotów traktujących grunt jako lokatę kapitału. Dlatego zgoda KOWR na obrót ziemią rolną stała się elementem, bez którego wiele transakcji po prostu się nie domknie. Urząd sprawdza, czy nabywca daje rękojmię prowadzenia działalności rolniczej, czy cena transakcji odpowiada realiom rynkowym oraz czy zakup nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów w jednych rękach.

Kto może kupić grunt rolny bez angażowania KOWR?

Nie każda transakcja wymaga zgody. Bez udziału Dyrektora Generalnego KOWR ziemię rolną można nabyć, gdy:

• działka ma powierzchnię mniejszą niż 1 ha,

• kupującym jest osoba bliska zbywcy (m.in.: małżonek, dzieci, wnuki, rodzeństwo, teściowie),

• nabycie następuje w drodze dziedziczenia, zapisu windykacyjnego albo działu spadku,

• grunt trafia do nabywcy w wyniku zniesienia współwłasności lub podziału majątku wspólnego małżonków,

• zakup odbywa się w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego,

• nieruchomość nabywa Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego.

Warto pamiętać, że działki o powierzchni od 0,3 do 0,9999 ha, choć nie wymagają zgody na nabycie, wciąż mogą podlegać ustawowemu prawu pierwokupu KOWR.

Krok pierwszy: warunkowa umowa u notariusza

Procedura zaczyna się od podpisania aktu notarialnego zawierającego warunek – własność przejdzie na kupującego dopiero wtedy, gdy decyzja KOWR stanie się ostateczna. W umowie warunkowej strony ustalają cenę, terminy oraz zapis, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta po uzyskaniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej.

Krok drugi: ogłoszenie na portalu e-Rolnik

Kolejnym etapem jest publikacja ogłoszenia sprzedaży na portalu e-Rolnik, prowadzonym przez KOWR. Ogłoszenie musi zawierać:

• dane ewidencyjne działki, 

• numer księgi wieczystej, 

• powierzchnię, 

• informację o przeznaczeniu gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

• cenę. 

Termin na składanie ofert nie może być krótszy niż 30 dni. Jeśli w tym czasie zgłosi się rolnik indywidualny gotowy kupić działkę na warunkach z ogłoszenia, sprzedający powinien zawrzeć umowę właśnie z nim. 

Krok trzeci: wniosek do KOWR i komplet dokumentów

Jeśli żaden rolnik nie zgłosi zainteresowania, kolejnym krokiem jest złożenie wniosku o zgodę do oddziału terenowego KOWR właściwego dla położenia nieruchomości. 

Wniosek powinien zawierać dane zbywcy i nabywcy wraz z numerem PESEL, oznaczenie działki (numer ewidencyjny, powierzchnię, klasę gruntu, obręb i gminę) oraz konkretne uzasadnienie celu nabycia i planowanego sposobu wykorzystania gruntu. Do wniosku dołącza się m.in. wypis z ewidencji gruntów i budynków, odpis księgi wieczystej lub informację o jej numerze, zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego oraz oświadczenie zbywcy, że nie udało się sprzedać ziemi rolnikowi indywidualnemu. Cena transakcyjna nie może być niższa niż 95% ceny wskazanej w ogłoszeniu na e-Rolniku, a przy większych rozbieżnościach cenowych KOWR może zażądać operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego.

Ile trwa cała procedura?

Postępowanie prowadzone jest na zasadach Kodeksu postępowania administracyjnego, więc sprawa powinna zakończyć się bez zbędnej zwłoki, maksymalnie w ciągu miesiąca, a w sprawach skomplikowanych – dwóch miesięcy. W praktyce terminy te często się wydłużają, zwłaszcza gdy KOWR wzywa do uzupełnienia dokumentów albo doprecyzowania uzasadnienia. 

Kiedy KOWR odmawia wydania zgody?

Odmowa najczęściej dotyczy sytuacji, w których wnioskodawca nie daje rękojmi prowadzenia działalności rolniczej, uzasadnienie sugeruje cel czysto inwestycyjny, cena wyraźnie odbiega od wartości rynkowej albo transakcja doprowadziłaby do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w rękach jednego podmiotu. Znaczenie mają też błędy proceduralne przy ogłoszeniu na e-Rolniku oraz niekompletna dokumentacja.

Co dalej po otrzymaniu pozytywnej decyzji?

Decyzja KOWR jest ważna przez rok od uprawomocnienia – w tym czasie trzeba sfinalizować zakup u notariusza. Nabywca zobowiązuje się do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat i przez ten okres nie może sprzedać ani wydzierżawić nieruchomości bez odrębnej zgody KOWR na wcześniejsze zbycie. W niektórych przypadkach urząd wymaga też zamieszkania w gminie, w której leży zakupiona działka. Dobrze przygotowany wniosek, komplet dokumentów i realistyczny harmonogram transakcji znacząco zwiększają szansę na sprawne zakończenie całej procedury.

---